پیش بینی روند قیمت زمین و خانه در مشهد تا پایان سال ۱۴۰۱

به گزارش شهرآرانیوز، بازار مسکن همیشه دنباله رو بوده است. قیمت مسکن تحت تأثیر چندین عامل است و به همین دلیل به نوسانات قیمتی در بازار‌های بالادستی وابسته است. تجربه سالیان اخیر نیز نشان داده است که نرخ سود بانکی، نرخ مصالح و نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار و البته قیمت زمین، دلار و حتی نفت بر بازار مسکن موثر است، پس برای پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ باید به آینده همین عوامل نگاه کنیم.

آرامش مسکن از مسیر سیاست خارجی

اگرچه دستمزد نیروی کار و نرخ سود بانکی در چند سال اخیر افزایش محسوسی داشته، هیچ وقت عامل اصلی در افزایش قیمت مسکن نبوده است. در سالیان اخیر، تورم، نرخ دلار و تقاضا برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، اصلی‌ترین دلایل افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن بوده است، پس بدون تردید کنترل نرخ تورم و ثابت ماندن نرخ دلار، می‌تواند موجب خروج سرمایه‌های سرگردان از بازار مسکن شود و البته ثبات قیمتی در این بازار را به ارمغان بیاورد.‌

می‌توان گفت به نتیجه رسیدن مذاکرات وین و بازگشت به برجام در گام نخست، می‌تواند خیال مردم و فعالان اقتصادی را از ثبات نرخ دلار راحت کند. این موضوع در گام بعدی، منجر به کنترل انتظارات تورمی‌ می‌شود. به طور طبیعی پس از مهار نرخ تورم و دلار، انتظارات برای ثبات قیمت  در بازار مسکن تشدید می‌شود و به خروج سرمایه‌های سرگردان از این بازار و کاهش جذابیت مسکن برای سرمایه گذاری منجر خواهد شد. از سمتی، برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن به صورت سالانه در طرح جهش تولید مسکن نیز به مهار تقاضا در این بازار کمک خواهد کرد.

پس در یک جمله می‌توان بازار مسکن را در سال ۱۴۰۱ این گونه پیش بینی کرد که درصورت حصول توافق در عرصه بین المللی و کنترل نرخ دلار، این بازار به آرامش خواهد رسید. بدون تردید بازگشت آرامش به بازار مسکن، می‌تواند به رونق ساخت وساز و حتی افزایش تعداد معاملات در میان مدت و بلندمدت بینجامد. در روی دیگر سکه، باید منتظر اتفاقاتی کاملا بالعکس باشیم. البته نباید فراموش کنیم که بازار مسکن حتی درصورت احیا نشدن برجام، همچون سه سال اخیر رشد قیمتی را تجربه نخواهد کرد؛ چون از نظر قیمت به مرحله اشباع رسیده است.

درد بی درمان بازار مسکن

همان طور که اشاره کردیم، نباید فراموش کنیم که در سالیان اخیر بازار مسکن در ایران بیشترین ضربه را از ناحیه ورود سرمایه‌های سرگردان خورده است. اینکه زمین و مسکن به کالایی سرمایه‌ای در اقتصاد ایران تبدیل شده است، اصلی‌ترین چالش برای این بازار و البته کل اقتصاد کشور است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که تعداد واحد‌های مسکونی در سال۸۵ فقط ۹۰درصد خانوار‌ها را پوشش می‌داد. این نسبت در سال۹۰ به ۱۰۵درصد و در سال۹۵ به ۱۱۳درصد افزایش یافته است و برای سال۹۹ هم نسبتی حول وحوش ۱۱۱درصد برآورد می‌شود.

آمار گفته شده به روشنی نشان می‌دهد تعداد واحد‌های مسکونی که ۱۵سال پیش به طور معناداری از تعداد خانوار کمتر بود، هم اکنون حداقل ۱۰درصد بیش از تعداد خانوار‌های کشور است، این درحالی است که با وجود سبقت چشمگیر بخش عرضه از تقاضای مصرفی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران طی همین مدت، بیش از ۴۰برابر شده است.

به زبان ساده‌تر مشکل اصلی در بازار مسکن ایران، کمبود واحد‌های مسکونی نیست، بلکه تقاضای غیرمصرفی موجود در این بازار است، پس تا زمانی که مشکل ریشه‌ای اقتصاد ایران حل نشود و تقاضای غیرمصرفی از بازار مسکن بیرون نرود، شاهد تحول اساسی در این بازار نخواهیم بود.

برنامه دولت برای مسکن چیست؟

سخنگوی دولت به تازگی ۴۰ برنامه دولت برای اصلاح نظام اقتصادی کشور را که در بودجه ۱۴۰۱ گنجانده شده، اعلام کرده است. از این میان، تنها یک برنامه به صورت مستقیم درباره مسکن بوده که سخنگوی دولت در یک جمله، آن را به این شکل خلاصه کرده است: «اختصاص منابع به صندوق ملی مسکن برای اجرای قانون جهش تولید مسکن».

همان طور که مشخص است، در این برنامه تمام تمرکز دولت بر افزایش عرضه مسکن و البته ارائه مسکن ارزان قیمت به اقشار کم درآمد جامعه است. البته در دو سال اخیر تلاش‌هایی برای اعمال سیاست‌های کنترلی در بازار مسکن نیز صورت گرفته است؛ همچون طرح مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر خانه‌های لوکس و عایدی سرمایه، اما همان طور که تجربه نشان داده، این راهکار اثربخشی لازم را نداشته است.

ازسوی دیگر استفاده نکردن صحیح از اهرم‌های مالیاتی، عملا بازار مسکن را به یک جنگل بی قانون تبدیل کرده است. از نظر قوانین مالیاتی بین کسی که مالک هزار واحد آپارتمان است، با کسی که یک واحد دارد، تفاوتی نیست، این درحالی است که در اغلب کشور‌های توسعه یافته، مالیات سالانه بر مجموع املاک سرمایه‌ای اشخاص حقیقی و حقوقی (فراتر از املاک مصرفی) در دستورکار قرار گرفته است و همین قانون، مانع اصلی برای ایجاد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن است.

آینده بازار مسکن مشهد در سال ۱۴۰۱

واقعیت این است که اقتصاد مشهد و پیرو آن بازار مسکن در این شهر همیشه تب وتاب بیشتری درمقایسه با اقتصاد کشور داشته است. در سالیانی که رکود اقتصادی بر کل کشور حاکم بود، جریان ساخت وساز‌ها در مشهد متوقف نشد. مشهد مقدس علاوه بر داشتن جاذبه‌های فرهنگی و معنوی به دلیل وجود مضجع منور علی بن موسی الرضا (ع)، از نظر اقتصادی نیز محل خوبی برای سرمایه گذاری بوده است.

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با شهرآرا، درباره بازار مسکن مشهد برای امسال گفت: باتوجه به کم شدن سرعت افزایش قیمت در بازار مسکن و فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمت ها، در سال۱۴۰۱ رشدی منطقی‌تر از ۱۴۰۰ را برای مسکن تصور می‌کنم، ولی بازهم این بازار از تورم جا می‌ماند.

وی افزود: گروه مصرفی و سرمایه گذارانی که قصد سرمایه گذاری بلندمدت را دارند، در سال جاری در این بازار فعالیت بیشتری خواهند کرد. باتوجه به افزایش هزینه‌های مربوط به تامین اجتماعی برای امسال و زمزمه افزایش قیمت انشعابات و دستگاه‌های خدمات رسان و نهایتا دستمزد‌ها که ۵۷درصد افزایش پیدا کرده است، بی شک تأثیر مستقیم و درخورتوجهی در قیمت تمام شده مسکن شاهد خواهیم بود.

سیف الدین بیان کرد: به محض تلاطم در هریک از بازار‌های سرمایه مانند طلا و بورس و خودرو که از تحولات، تأثیر سریع می‌گیرند، سرمایه‌ها خارج می‌شوند و درصورت ممکن نبودن جایگزینی مناسب، به دلیل امنیت زیاد سرمایه گذاری بازار مسکن، بخش درخورتوجهی از این سرمایه، روانه بازار مسکن کشور خواهد شد که این افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت می‌شود. درصورت تثبیت قیمت ارز هم به دلیل انباشت تقاضا در طول یک سال اخیر، به نظر من بخش مصرفی به بازار ورود خواهد کرد و برآیند حجم معاملات برای امسال افزایشی خواهد بود. وی ادامه داد: رشد قیمت هم احتمالا در ملک‌های با قیمت تا ۳ میلیارد تومان رخ می‌دهد. جهش اصلی مسکن را برای سال۱۴۰۳ می‌توان متصور بود.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: تنها امید بازار مسکن برای بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به این بازار است که خود موجب تورم قیمت‌ها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاست‌های حمایتی دولت به منظور افزایش قدرت خرید جامعه به خصوص درمیان دهک‌های میانی و درنتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضا‌های مصرفی، به بازار خواهد بود که موجب رونق کارآمد بازار مسکن خواهد شد.